Investidores brasileiros voltam a cruzar a fronteira em busca de terras rurais, mas o novo movimento combina patrimônio, impostos menores e valorização fundiária com desafios de água, infraestrutura, documentação e liquidez em diferentes regiões do Paraguai, sobretudo no Chaco, área que concentra as ofertas mais baratas.
Uma nova geração de investidores brasileiros passou a olhar o Paraguai como destino para diversificação patrimonial, atraída por terras rurais mais baratas, tributação simplificada e expectativa de valorização, sobretudo no Chaco, onde o hectare pode partir de cerca de R$ 2 mil.
O movimento atual difere da migração iniciada nos anos 1970, quando famílias de agricultores cruzaram a fronteira para produzir diretamente e consolidaram a presença brasileira que originou o termo “brasiguaios” em comunidades rurais do país vizinho.
Em 2025, a Direção Nacional de Migrações registrou 47.687 pedidos de residência e concedeu 40.600 autorizações a estrangeiros.
Os brasileiros lideraram o ranking, com 23.526 concessões, equivalentes a 58% do total aprovado, e não a 48%.
O recorde migratório não permite concluir quantos desses residentes compraram imóveis rurais, mas ajuda a dimensionar o interesse de brasileiros pelo Paraguai, associado pelo governo local à tributação, à localização estratégica, ao custo de vida e à facilidade dos procedimentos migratórios.
Capital e tecnologia substituem a migração familiar
Enquanto os pioneiros se estabeleceram para conduzir pessoalmente lavouras e criações, parte dos compradores atuais chega com recursos para ampliar portfólios, adquirir ativos reais, expandir empresas ou preservar patrimônio por meio de investimentos de longo prazo.
Gonzalo Salazar, sócio da imobiliária Tierras del Chaco, resume a mudança ao afirmar que, anteriormente, predominavam colônias familiares dedicadas à produção, enquanto os novos investidores atravessam a fronteira levando capital e tecnologia para estruturar operações maiores.
Daniel Meireles, sócio-diretor da Acres Imobiliária Rural, identifica produtores interessados em diversificação, empresários de diferentes setores e compradores que procuram propriedades capazes de servir como garantia em operações financeiras denominadas em dólar fora do Paraguai.
Essa estratégia, porém, exige análise individualizada, porque a compra de uma fazenda não garante valorização, renda recorrente ou acesso automático a crédito, fatores que dependem da localização, da documentação, da produtividade e das condições negociadas com instituições financeiras.
Tributação no Paraguai amplia o interesse de brasileiros
Outro componente da procura é o sistema tributário conhecido como 10-10-10, associado a alíquotas de 10% para o IVA, o imposto de renda empresarial e o imposto de renda pessoal, embora a incidência efetiva varie conforme atividade, renda e enquadramento.
O país também mantém o regime de maquila, direcionado a empresas que importam insumos para produzir bens destinados ao exterior, com tratamento tributário específico, além de custos operacionais apontados por empresários como inferiores aos encontrados em parte do mercado brasileiro.
Na avaliação de Júlio Mühlbauer, fundador da proptech Reland, o Paraguai reúne estabilidade macroeconômica, regras tributárias mais simples, despesas competitivas e um mercado de terras que ainda não atravessou o mesmo ciclo de reprecificação observado em várias regiões brasileiras.
Chaco concentra as terras mais baratas do Paraguai
O Chaco ocupa uma extensa porção do território paraguaio, entre as fronteiras com Argentina, Bolívia e Brasil, e permanece pouco povoado, com grandes propriedades historicamente dedicadas à pecuária e uma agricultura que avança de maneira gradual.
Estimativas apresentadas por imobiliárias atuantes na região situam as áreas mais acessíveis em aproximadamente US$ 400 por hectare, valor convertido na reportagem para cerca de R$ 2 mil, enquanto imóveis com infraestrutura e disponibilidade hídrica podem alcançar US$ 2 mil.
Portanto, os R$ 2 mil mencionados no título representam um preço inicial estimado, e não o teto do mercado, já que o valor final muda conforme acesso rodoviário, documentação, qualidade do solo, benfeitorias e segurança no fornecimento de água.
Em áreas consolidadas do Alto Paraná, de Caaguazú e de Canindeyú, os preços informados ficam entre US$ 3 mil e US$ 6 mil por hectare, aproximando algumas propriedades paraguaias dos valores negociados em regiões agrícolas brasileiras.
Soja e Rota Bioceânica sustentam expectativas de valorização
A percepção de valorização no Chaco ganhou força com a expansão agrícola e o desenvolvimento da Rota Bioceânica, corredor rodoviário planejado para conectar o Brasil a portos chilenos, atravessando o Paraguai e a Argentina em direção ao Oceano Pacífico.
Na safra 2025/2026, a StoneX estimou quase 157 mil hectares de soja cultivados no Chaco, com produção de 376 mil toneladas e crescimento sobre o ciclo anterior, embora a Região Oriental continue concentrando aproximadamente 97% da área paraguaia destinada à oleaginosa.
O avanço produtivo indica que algumas áreas podem ganhar relevância, mas não elimina diferenças de solo, precipitação e infraestrutura dentro de uma região extensa, na qual a distância até a rodovia ou os centros de armazenamento pode alterar a viabilidade econômica.
Água, documentação e liquidez exigem cautela
O clima semiárido representa um dos principais obstáculos, com temperaturas elevadas, chuvas irregulares e risco de encontrar água salinizada durante a perfuração de poços, situação que pode exigir investimentos adicionais em captação, armazenamento e sistemas de irrigação.
Além da análise hídrica, compradores precisam verificar registros, antecedentes judiciais, limites da propriedade e condições de acesso, porque alguns imóveis exigem auditoria documental detalhada antes que a transferência do título seja considerada juridicamente segura.
A liquidez também tende a ser menor que no mercado rural brasileiro, com propriedades permanecendo disponíveis durante vários meses, especialmente em localidades afastadas ou sem infraestrutura suficiente para atrair produtores e investidores dispostos a assumir custos de desenvolvimento.
Outro traço do mercado paraguaio é a circulação de ofertas fora das plataformas públicas, por meio de corretores que mantêm relações antigas com proprietários interessados em negociar discretamente, o que torna a escolha de intermediários confiáveis parte relevante da operação.
Embora questões econômicas e políticas influenciem decisões patrimoniais, os próprios consultores alertam que governos mudam e ciclos de mercado se alteram, razão pela qual uma compra rural precisa considerar produtividade, água, acesso, documentação e possibilidade futura de revenda.
As informações sobre preços, perfis de compradores, tributação, riscos operacionais e mercado de terras foram reunidas em levantamento publicado pelo AgFeed.
Com preços iniciais atraentes, benefícios tributários e oportunidades acompanhadas por riscos operacionais relevantes, o avanço dos “novos brasiguaios” será uma estratégia duradoura de diversificação ou dependerá da valorização prometida para o Chaco nos próximos anos?
Fonte:Clickpetroleoegas