Mato Grosso do Sul registra 37.836 imóveis financiados com recursos da poupança entre janeiro de 2018 e setembro deste ano. Destes, 1,5% (567) está inadimplente há mais de três meses e pode ser tomado pelas instituições financeiras sem a necessidade de decisão judicial.
A ação foi validada por decisão do Supremo Tribunal Federal (STF), a qual permite a execução de retomada do bem em caso de inadimplência quando o próprio imóvel foi utilizado como garantia do financiamento.
Conforme levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), mais de 99% dos financiamentos de imóveis com recursos da poupança utilizam o próprio imóvel como garantia da dívida.
“A exceção são algumas operações que utilizam a hipoteca como forma de garantia [financiamento para produção], e a grande maioria dos negócios utilizam a alienação fiduciária”, explica o gerente de Inteligência de Mercado da Abecip, Leonardo Rangel.
Ainda de acordo com a entidade, neste ano, a taxa de inadimplência no País para financiamentos imobiliários utilizando o próprio imóvel financiado como garantia do negócio chegou a 1,5% em setembro.
MUDANÇA
Advogado especialista em Direito do Consumidor e secretário-geral adjunto da Comissão do Consumidor da Ordem dos Advogados do Brasil – Seccional de Mato Grosso do Sul (OAB-MS), Leandro Provenzano, enfatiza que não houve mudança na legislação, sendo válida a decisão do STF somente para financiamentos onde o bem que pode ser retomado pelo banco é a própria garantia do financiamento.
“Não é que eu peguei um empréstimo no banco de R$ 20 mil e o banco pode pegar minha casa sem processo. Tem esse sistema de financiamento em que o próprio bem é a garantia de pagamento para o banco”, ressalta o advogado.
Provenzano destaca que esse tipo de financiamento é utilizado porque pode reduzir a taxa de juros, tendo em vista que a garantia é certa, caso o consumidor não pague as parcelas.
“O que vai haver é que o banco vai fazer a retomada desse bem por um procedimento chamado de consolidação do imóvel, que é quando volta a ser dono do imóvel. Vai tirar o nome desse consumidor da matrícula, que anteriormente estava como propriedade do banco com alienação fiduciária para o consumidor, e, quando quitado, a alienação é transferida para o nome do consumidor até que essa quitação do financiamento seja feita”, explica.
O advogado pontua ainda que, no caso do não pagamento, a instituição financeira vai retirar o nome do consumidor extrajudicialmente.
“Haverá esse procedimento chamado de consolidação do imóvel, onde o cartório vai fazer uma notificação extrajudicial para esse consumidor, dando prazo para que seja feito o pagamento. Somente depois da confirmação do não pagamento e não havendo acordo entre o consumidor, a construtora e o banco é que será feita a consolidação”.
Provenzano ainda faz um alerta aos consumidores, que devem estar atentos ao recebimento dos valores que foram pagos.
“Muitos, quando estão inadimplentes, ficam mais vulneráveis e não reclamam seus direitos, podendo até mesmo deixar de receber aquilo que pagaram. É preciso ter muito cuidado e exigir a prestação de contas para fazer o confronto do saldo devedor com aquilo que já foi pago”, conclui.
Advogado empresarial e sócio do escritório Barbosa Milan Advogados, Assahd Milan Neto acrescenta que a retomada do imóvel sem a intervenção do Poder Judiciário é constitucional, conforme está previsto na Lei nº 9.514/97.
“Na teoria, o STF resolveu a questão que estava pendente, decidindo que a execução extrajudicial de imóveis dados em garantia pelo devedor é compatível com as garantias processuais, entendendo que a cobrança realizada em cartório do valor do débito e o leilão extrajudicial, no caso de não pagamento da mora, não violam os princípios do contraditório e da ampla defesa”, detalha.
Ele ainda complementa que, na prática, nada muda com a decisão do STF: se o devedor estiver inadimplente, este será intimado e terá a oportunidade de pagar a dívida.
DECISÃO
A ação validada pelo STF permite que bancos e instituições financeiras confisquem imóveis dados como garantia em processos de financiamentos que estejam em atraso sem a necessidade de decisão judicial.
Oito ministros foram favoráveis, a maioria seguiu o voto do relator, Luiz Fux, que durante a sessão afirmou que a execução extrajudicial não afasta o controle judicial, já que o devedor pode, caso verifique alguma irregularidade, acionar a Justiça e proteger seus direitos.
O STF discutiu uma lei de 1997 que criou a alienação fiduciária de imóveis, que permite que o próprio imóvel que é comprado seja usado como garantia para o financiamento.
Na alienação fiduciária, o imóvel fica no nome da instituição financeira até a quitação da dívida. O comprador, até o fim do financiamento, ganha direito de uso. Após liquidar o débito, o mutuário precisa ir ao cartório para registrar o imóvel em seu nome.
Conforme a lei, ao longo do contrato, caso não haja o pagamento, segundo a norma, o banco pode retomar o processo de forma extrajudicial, ou seja, por meio de cartório e sem a necessidade de interferência da Justiça. (Colaborou Súzan Benites)
